In het overleg dat we in september 2021 als Ouderencontact met de wethouders Fleur Spijker en Marleen Damen hadden, bevestigden beide wethouders dat het project Groepswonen voor Ouderen aan de Lammenschansweg, achter het Lidwinahuis, er wat hen betreft echt moet komen. Om de inmiddels bij het Ouderencontact gegroeide scepsis of het er ooit nog van komen zou te doorbreken, gaven zij aan dat persoonlijk bij een Ouderencontact-bijeenkomst te komen bevestigen.
Marleen Damen verliet Leiden inmiddels voor een baan in Den Bosch. Niels Rood van de afdeling Welzijn van de gemeente is sindsdien de contactpersoon voor het Ouderencontact. De aangekondigde aanstelling van een projectmanager voor het project “Lorentzfase 2” door de benoeming van Sjoerd Hoogewerf kwam tot stand in het najaar van 2021. Na onvermijdelijke vertragingen vond uiteindelijk op 2 juni de ontmoeting plaats tussen Fleur Spijker met Niels Rood en Sjoerd Hoogewerf enerzijds, en een groep van ca. 45 aanwezigen uit de kring van het Ouderencontact Profburgwijk. Hieronder een kort verslag van die ontmoeting.

Voorzitter van het Ouderencontact Ton Polderman opent om 10.40 uur de bijeenkomst bij de BSO in het clubhuis van Trigon, de thuisbasis van het Ouderencontact. Hij heet Fleur Spijker, de wethouder en twee ambtenaren welkom en geeft haar het woord.
Fleur Spijker benadrukt allereerst de omvang van de bouwopgave voor de stad Leiden: bijna 10.000 woningen in de komende jaren. Daarvan zijn er 2700 bestemd voor studenten; van de overige zal 30% sociale bouw zijn en zal 20% middeldure huur en koop zijn. In de ProfBurgwijk is heel weinig ruimte voor nieuwbouw. Ze wijst op de bouwinitiatieven PJBlokhof en Bloemistenlaan. En natuurlijk op het project Lorentzhof 2. Dat duurt lang door de samenhang met de ontwikkelingen aan de Oppenheimstraat en de bouw van nieuwe gymnastiekzalen daar. Niettemin zal vermoedelijk in juni 2022 een intentieovereenkomst tussen de gemeente en projectontwikkelaar Vorm worden getekend. Het Ouderencontact kan daarna met Vorm in gesprek gaan. Er wordt geadviseerd om als Ouderencontact een vereniging of stichting op te richten om dat contact met Vorm soepel te laten verlopen en als serieuze gesprekspartner gezien te worden. De gemeente is bereid het gesprek te faciliteren. De Woonvisie van de gemeente uit 2019, zoals door de Raad bevestigd, vormt het kader voor de ontwikkeling van de gesprekken met Vorm. Fleur Spijker erkent dat ouderen niet als doelgroep zijn opgenomen in de Woonvisie. De tekorten aan passende woningen voor ouderen worden wel erkend in die woonvisie maar in de uitvoeringsagenda zijn daar geen consequenties aan verbonden. Tegelijk meldt ze dat er reden is te hopen dat er aandacht is voor ouderen in het nieuwe beleidsakkoord.

Na haar korte inleiding stelt Fleur zich open voor vragen uit de zaal. In dit verslag eerst de vragen gesteld over het project Lorentzfase 2 en daarna vragen die betrekking hebben op de woonproblematiek in meer algemene zin, en vragen die na de koffiepauze aan de orde kwamen.

Vraag: F.W. opent de discussie met het verwoorden van zijn frustratie over het feit dat het Ouderencontact al jaren aan het lijntje gehouden wordt door de gemeente. “Wat gaat de gemeente nu doen om die lijn te veranderen?”.
Fleur: Ik betreur het dit te horen maar zeker in deze wijk is er een grote schaarste aan ruimte om te bouwen. We willen beweging, doorstroming.
Vraag/opmerking: Er is een groot probleem van energie-armoede in de wijk. In de zoektocht naar oplossingen is het echt heel belangrijk doorstroming te stimuleren. Verduurzaming van huizen vergt grootscheeps ingrijpen en is bijna alleen mogelijk bij verhuizing.

Vraag/opmerking: Jazeker, er zijn weinig geschikte plekken om te bouwen. Het voor het Ouderencontact pijnlijke probleem is echter dat op die plekken waar wel mogelijkheden leken te bestaan we als Ouderencontact telkens weer overruled werden door de projectontwikkelaar en zijn/haar belangen (Finse school, PJBlokhof, Bloemistenlaan). We hebben meer steun en sturing van de gemeente nodig om iets te kunnen bereiken.
Fleur: De hobbel is dat grond vaak niet in het bezit van de gemeente is en dat er te weinig uitleg-locaties 1zijn. Te bebouwen gemeentegrond wordt verkocht aan een projectontwikkelaar of woningcorporatie. Op basis van de woonvisie worden dan aan de ontwikkelaar eisen gesteld. Die eisen en afspraken worden vastgelegd in een intentieverklaring.

Vraag: Als er een project is voor seniorenwoningen. Is er dan controle op bewoning door senioren?
Fleur: Bij de oplevering van een woning aangemerkt als seniorenwoning, dan zal deze voor een ouder persoon toegewezen worden. Bij huurwoningen is dit op het moment dat het aangemerkt blijft als seniorenwoning, ook voor de volgende bewoner mogelijk zijn.Sjoerd: Juridisch is het niet mogelijk om groepen die niet als doelgroep herkenbaar geformuleerd zijn voor te trekken.

Vraag: Wanneer is er sprake van “seniorenwoningen”? Aan welke eisen moeten woningen voldoen?
Fleur: Het bouwbesluit vereist voor levensloopgeschiktheid: gelijkvloersheid (geen trap maar lift), geen drempels, brede deuren. Alle nieuw te bouwen appartementen moeten voldoen aan de eisen van levensloopgeschiktheid.
Niels: Additionele toevoeging kunnen versterkte wanden, aangepaste plaatsing stopcontacten, toiletaanpassing etc. zijn. Deze zijn echter niet opgenomen in het bouwbesluit en kunnen wij dus niet afdwingen.

Vraag/opmerking: De vraag naar geschikte woningen voor ouderen in de wijk gaat over meer dan technische voorzieningen. Voor het geschikt maken van appartement is het van vitaal belang dat ouderen die daarnaartoe verhuizen hun netwerk niet verliezen. Bouwen voor ouderen is een essentieel onderdeel in de strijd tegen vereenzaming van ouderen. Is de gemeente bereid dat onder ogen te zien?
Fleur: Nogmaals, er is weinig bouwruimte in de wijk. In nieuwe wijken, bijvoorbeeld achter de Holiday Inn is het veel makkelijker om bij nieuwe ontwikkelingen hiermee rekening te houden.
(N.B.: dat is geen bevredigend antwoord op gestelde vraag!).

Vraag: Is het juridisch mogelijk dat de gemeente de grond niet aan Vorm verkoopt maar aan een andere projectontwikkelaar?
Sjoerd: Vijf jaar geleden is een reserveringsovereenkomst gesloten met Vorm. Daarin reserveert de gemeente de grond voor Vorm. Die reservering loopt binnenkort af. Vorm heeft de voorkeur bij de gemeente: Vorm is bekend met de plek na de verbouwing van het Lidwinahuis. Een extra argument voor die voorkeur heeft te maken met de parkeervoorziening die met het Lidwinahuis gedeeld moet worden.

Vraag: Heeft het Didam-arrest van de Hoge Raad nog consequenties voor die oude overeenkomst?
Sjoerd: Het Didam-arrest gaat erover dat een gemeente niet één op één grond aan een bepaalde projectontwikkelaar mag verkopen zonder andere ontwikkelaars een kans te geven. Ten aanzien van de reserveringsovereenkomst met Vorm zouden andere partijen zich kunnen melden als zij voldoen aan de complete set van door de gemeente gestelde randvoorwaarden. Dat kan nog tot 29 juni 2022. Het is voor de gemeente, en daarbij voor het project zowel financieel als in tijd voordeliger om met VORM verder door te gaan.

Vraag: Vorm is een hele grote ontwikkelaar die veel grote projecten in haar portefeuille heeft. De vrees bestaat dat we als groep ouderen weinig in te brengen hebben bij zo’n onderneming. Een kleine lokale projectontwikkelaar lijkt een logischer alternatief.
Sjoerd: Als de intentieovereenkomst er ligt, moet Vorm plannen gaan uitwerken. Dan is er ruimte voor aandacht voor en contact met het Ouderencontact. Daar ligt de kans voor het Ouderencontact.

Vraag/opmerking: De gemeente wees er op dat zij het belangrijk acht dat de potentiële kopers zich verenigen in een vereniging of stichting. We hebben er begrip voor dat potentiële kopers zich inderdaad zo organiseren. Voorlopig zijn we echter als Ouderencontact in gesprek met gemeente en Vorm en hechten eraan dat in het stadium van globale ontwikkeling van plannen voor een woonvoorziening voor ouderen in de wijk nog even zo te houden.

Om 11.30 wordt dit eerste deel van de vergadering met een woord van dank aan Fleur gesloten.
Na de koffie met een wat beperktere kring van aanwezigen wordt het gesprek informeel voortgezet.

Vraag: Hoe zit het met plannen voor het gat van Dingjan? We begrepen altijd dat bouw daar heel moeilijk zou zijn vanwege ernstige grondvervuiling.
Ton: De mogelijkheid van ontwikkeling van deze plek kwam toch nog onverwacht bij ons binnen. Projectontwikkelaar Rik Brekelmans stelt dat die vervuiling te overzien is en dat hij goede hoop heeft, in het licht van contacten met de gemeente, dat hij met de nodige voortvarendheid aan de slag kan.

Vraag: Soms gaan studenten bij ouderen in verzorgingshuizen wonen; kan dat niet omgekeerd? Ja, daar komt langzamerhand meer aandacht voor.
Fleur: Ja, in principe mooie wisselwerking natuurlijk. Een vorm van “gespikkeld wonen”.

Vraag: Zijn er meer mogelijkheden appartementen zoals die aan de Burggravenlaan van liften en galerijen te voorzien?
Fleur: Buitengewoon moeilijk en juridisch eigenlijk onmogelijk om als gemeente af te dwingen omdat de meeste van die appartementen in particulier eigendom zijn.

Vraag: Is het mogelijk het complex sociale woningen aan het Professorenpad uit te breiden door er 3 verdiepingen bovenop te plaatsen?
Antwoord van bewoner van die appartementen: Technisch vermoedelijk niet realiseerbaar. Verder onderzoek daarnaar kan alleen worden geïnitieerd door eigenaar. Door Ons Doel dus.

Vraag: Hoe ziet in concreto het tijdspad voor de ontwikkeling van Lorentzhof fase 2 eruit en wat wordt de prijs van woningen?
Sjoerd: De planning is dat medio 2025 de gymzalen aan de Oppenheimstraat gebouwd kunnen zijn en in gebruik kunnen worden genomen4. Dan kan het gymlokaal aan de Lammenschansweg worden afgebroken en de grond worden overgedragen aan Vorm. Er is gesproken over fasering van het project voor het hele perceel tussen Lorentzkade en Zoeterwoudsesingel maar dat wordt onoverkomelijk duur.

Vraag: Op de locatie Lorentzhof fase 2 wordt nu ruimte gecreëerd voor vluchtelingen. Het is niet te verwachten dat het probleem van huisvesting voor vluchtelingen snel zal worden opgelost. Is er een risico dat het project hierdoor verdere vertraging op gaat lopen?
Sjoerd: De ontwikkeling met VORM gaat door en er is consensus over de einddatum van de af te breken opvang medio 2025. Natuurlijk duurt dat nog even en de toekomst blijft lastig te voorspellen. Er is in de gemeente consensus over de einddatum van de opvang van vluchtelingen op deze locatie: eind 2025.

Vraag: Hoe groot worden de woningen, en hoe duur?
Sjoerd/Ton: In de oriënterende gesprekken met Vorm, zoals die alweer een tijd geleden plaatsvonden, werd gedacht aan een aantal kleine appartementen van ca 60m2, een aantal grote van ca 100m2, maar met de nadruk op een tussenmaat van ca 80 m 2. De gemeente is niet taakstellend, kan alleen kaders aangeven. Over prijzen valt nu nog niets te zeggen. De markt bepaalt de prijs en de bouwkosten zijn flink gestegen en het einde van die prijsstijgingen is nog niet in zicht.

Vraag: De wijk is divers qua samenstelling, met grote huizen maar ook met veel appartementen voor minder draagkrachtigen. Die diversiteit zou ook tot zijn recht moeten komen in Lorentzhof fase 2. Dat kan doordat er naast elkaar een blok middeldure koopappartementen en een blok sociale appartementen staat gepland. Het opbouwen van gezamenlijke voorzieningen is moeilijk als we te maken hebben met sociale huurwoningen en private koopwoningen. Is het niet mogelijk in plaats van sociale huurwoningen sociale koopwoningen te bouwen in het Lorentzhof fase 2 project?
Niels: De gemeente heeft geen voorkeur voor het een of het ander. Bij sociale koopwoningen is de vraag wat corporaties willen afnemen. Bij corporaties is er ruimte voor “loyaal wonen” en “gespikkeld wonen” maar van de precieze mogelijkheden en de juridische aspecten van gedeelde ontmoetingsruimtes tussen particuliere koopwoningen en sociale huurwoningen ben ik onvoldoende op de hoogte. Dat vergt verdere analyse.

Om 12.30 wordt de bijeenkomst onder dankzegging aan Sjoerd Hoogewerf en Niels Rood afgesloten. Wat de consequenties van het besprokene ook gaan zijn en waar het hele project ook toe leiden mag, de discussie verliep op een open en inspirerende manier. Dank aan alle aanwezigen.

Na afloop een presentje voor Fleur Spijker – foto’s Floris Wouterlood

Verslag in overleg met wethouder en ambtenaren opgemaakt door Stuurgroep Ouderencontact, 8 juni 2022